มาดูที่ดินที่ถือครองกันว่าเป็นประเภทไหน มีสิทธิซื้อ ขาย หรือโอนเปลี่ยนมือหรือไม่ ก่อนที่จะถูกหลอก ที่สำคัญคือ หากไม่ได้ใช้ประโยชน์อาจถูกยึดคืนจากราชการ หรืออ้างสิทธิจากผู้ที่เข้ามาอยู่พื้นที่ของตัวเองได้
ใครเคยเป็นบ้าง พอได้ยินหรือพูดถึงเรื่อง “ที่ดิน” แล้ว งงกับชื่อย่อต่างๆ เต็มไปหมด ทั้ง ส.ค.1, น.ส.2, น.ส.3, ภ.ท.บ.5, ส.ป.ก., ส.ค.1 แล้วทั้งหมดนี้คือโฉนดที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเราหรือไม่ แล้วที่ดินของเราสามารถซื้อขายได้หรือไม่ “กรุงเทพธุรกิจออนไลน์” จะพามามาหาคำตอบว่า ประเภทที่ดินที่มีอยู่ในประเทศไทย ว่ามีกี่ประเภท อะไรบ้าง
กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เกริ่นอธิบายความหมายไว้ว่า ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม อุตสาหกรรม หลักประกัน และอื่นๆ
โดยประเภท หนังสือแสดงสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน มี 5 ประเภท หรือสามารสังเกตได้ง่ายๆ จากตราครุฑด้านบนเอกสาร ที่จะมีสีแตกต่างกันไป ดังนี้
ส.ค.1 (ปัจจุบันไม่มีแล้ว – ยกเลิกเมื่อ 6 ก.พ.53)
เป็น ใบแจ้งการครอบครองที่ดินใช้ประโยชน์ทำกิน เพื่อให้รู้ว่าเรากำลังครอบครองที่ดินแปลงไหนอยู่ ซึ่งผู้ครอบครองจะต้องเข้าใช้ประโยชน์ก่อน 1 ธันวาคม 2497 เท่านั้น แต่เอกสารนี้ “ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน” เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ราชการออกให้
ผู้ที่มี ส.ค.1 มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) ได้ ซึ่งจะต้องทำภายในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2553 และสำหรับใครที่ยังไม่ได้ขออกโฉนด ปัจจุบันก็ยังสามารถทำได้ แต่จะต้องศาลยุติธรรมต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นถือครอบครองและทำประโยชน์ก่อนที่ประมวลกฎหมายบังคับใช้ 1 ธันวาคม 2497
น.ส.2
ใบจอง หรือหนังสือที่ทางราชการออกให้ แสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็น “การชั่วคราว” เท่านั้น
ที่สำคัญคือ ที่ดินประเภทนี้ ทางราชการจัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ไปในแต่ละท้องที่ “ไม่สามารถขาย จำนอง หรือโอนให้ผู้อื่นได้” ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก
ผู้ที่มีใบจองนี้ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องใช้ที่ดินไม่น้อยกว่า 75% ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดินได้
ถ้าหากว่าผู้ที่เข้าครอบครองไม่ได้ทำประโยชน์ตามเวลาที่กำหนด ทางราชการจะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และจะมอบสิทธิให้คนอื่นแทน
น.ส.3
เป็น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ค่อนข้างซับซ้อนและต้องทำความเข้าใจมากหน่อย เพราะมีการแตกออกเป็น 3 ประเภทย่อยๆ คือ
น.ส.3, น.ส.3 ข. (ตราครุฑสีดำ)
ออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ดังนั้นจึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน
น.ส.3 ก. (ตราครุฑสีเขียว)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน สามารถขอออกโฉนดได้ทันที
โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)
เป็น เอกสารกรรมสิทธิที่ชัดเจนที่สุด “สามารถซื้อ ขาย และจำนอง” ได้ถูกต้องตามกฎหมาย บางคนมักเรียกว่าโฉนดหัวแดง หรือครุฑแดง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้รู้ตำแหน่งที่ตั้งชัดเจน รวมถึงมีรายละเอียดขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ที่ชัดเจน
น.ส.5
ใบไต่สวน หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ แต่สามารถโอนให้กันได้
ภ.บ.ท. 5
เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ซื้อขายไม่ได้ ถ้าซื้อต้องยอมรับสภาพได้ถ้าจะสูญไปเอาไปอ้างในศาลไม่ได้ว่าคุณเป็นเจ้าของที่นั้นๆ โดนโกงกันมาก ถ้ามีนักเลงมายึดที่ทำได้ง่ายมาก เพราะไม่ใช่โฉนดไม่ใช่เอกสารอะไรเกี่ยวกับที่ดินแต่คนก็ซื้อขายกันอย่างมาก เช่น ที่วังน้ำเขียวที่มีปัญหากันมาก
น.ค.3
เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
ส.ท.ก.
เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้
ส.ป.ก.
เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นแค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรม จึงซื้อขายโอนไม่ได้นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป ห้ามซื้อขายออกโฉนดไม่ได้ โอนกรรมสิทธิ์ให้คนอื่นไม่ได้ นอกจากทายาท
